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入居審査が済み、書類、費用等が準備できたら、いよいよ契約となります。 通常、契約は不動産会社で行われます。契約の際は、契約書にしっ かりと目を通し、疑問点があったら、 きちんと質問しておきましょう。特に入居中の注意事項や、退出時の補修費についての項目は、
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、 後にトラ ブルを招きやすいのでご注意下さい。

主に契約時に必要な書類及び保証人について
契約にあたっては、保証人といくつかの書類が必要になります。 保証人には肉親の方にお願いするケースが多いようです。以下に契約時に必要 とされることが多いものを紹介しておきます。 物件によって、必要なものが違ってくるので
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、必ず確認してください。
入居者が用意するもの(一般例)
(住民票)現在、住民登録している市町村役場で発行してもらいます。現在の住所を証明するための書類です。免許証や保険証等の写しで代用できる場合もあります。
(源泉徴収票などの収入を証明する書類)給与明細書で済む場合、又は不要のケースもあります。
保証人に必要とされるもの(一般例)
(保証人の実印及び印鑑証明)保証人が契約書に捺印する印鑑は実印が必要になる場合があります。 そして、その実印に間違いがない事を証明するために印鑑 証明を添えて提出します。認印で捺印する場合は、住民票等の身分証明書が必要になります。
保証会社に加入することにより保証人不要で計約できるケースもあります。
入居者が未成年若しくは学生の場合
未成年の場合、たとえ働いていても親(保護者)の同意書が必要になります。 また、学生の場合は学生証などが 必要になることがあります。
重要事項説明
不動産会社では、契約書に署名・捺印を行う前に、法定事項について書面で説明・交付を行う事になっています。 内容としては契約物件の権利 関係や取引に関することなどです。わからない点があったらきちんと確認しておきましょう。
特約事項
お部屋によっては、「禁煙」や「門限」といった特別な項目を定めた特約というものがあります。 禁止事項や特約については、入居申込をする 時点で確認しておいた方が、契約の時あわてなくて済みます。
契約書の詳細と読み方
契約書は不動産会社や家主によってやや異なりますが、全体の流れとしては、契約期間、賃料、敷金、使用規定、 禁止事項、損害の賠償、解約 の申し入れ、特約事項などの順序となっています。 きちんと読む事がベストですが、長い文章を全てその場で理解することはなかなか難しいので、 特に注意すべき条文を例に出し、その読み方を整理してみました。(条文は当社の契約書より抜粋しています) 「甲」が家主で、「乙」が借主です。
第○条(賃料・共益費)
  1. 乙は毎月末日までに翌月分の賃料・共益費を表記の方法により支払う。(振込支払の時の振込料は乙の負担とする)
  2. この契約が月の中途で締結された場合、締結月の賃料・共益費は日割家賃とし、 この契約が月の中途で終了した時は日割計算をせず、終了月 分を全額を支払う。
  3. 将来、賃料・共益費、物価・目的物件またはその敷地の価格の高騰、近隣の賃料の上昇 等により、 賃料または共益費が不 相当に低廉とな った時は、甲はこれらを増額する事ができる。
  4. 乙が賃料・共益費、その他必要費等の支払期日を延滞した時は、完済になるまで日歩10銭(一万円につき10円)の割合で 損害金を甲に支払う。
(3)の「公租公課の増額」は、家主が支払う税金などの増額を意味しています。契約途中で上げる事は少ないですが、 もし家主から通知があった 場合は、あきらめずに交渉してみる余地はあります。
第○条(修理)
  1. 目的物件が乙の責任に帰さない損耗によりその使用に支障を生じた時は甲がその修理の義務を負う。
  2. 乙の責任に基づく事由により目的物件が損傷、毀損した時は、乙がその修理の義務を負う。 この場合乙は甲の指示によりこれを修理するか、或いはこれによって生じた損害を甲に賠償する。
天井から雨が漏る、設備の老朽化といった、借主の故意過失を伴わない破損については原則として家主側が修理費用を負担します。 一般的には、ガラス・電球などと言った消耗品については借主側の負担になります。 また、故意過失による破損についても借主側が負担しなければなりません。 その場合、ドアのノブや窓枠、水道の蛇口など建物や部屋全体に関わる部分は家主の確認が必要になります。
第○条(注意義務)
  1. 乙は善良な管理者の注意義務を持って目的物件を使用しなければならない。
  2. 乙は目的物件で次の行為をしてはならない。
    • 公序良俗に反する行為(売春、覚せい剤・麻薬の取り扱い、賭博、窃盗など)。
    • 暴力団の事務所としての使用、暴力団を表示する看板・代紋等の掲示。
    • 暴力団風、その他人に恐怖感を与える服装、態度、行動を示す事。
    • 危険物、悪臭発生物、非衛生物、重量物(ピアノなど)の持ち込み。
    • 喧嘩、放歌、高吟、騒音の発生、夜間のマージャン、ペットの飼育、他室の覗き見、無断他室侵入、集会、野蛮な行為。
    • その他、近隣の迷惑となる行為。
  3. 乙は廊下、階段その他の共用部分をその本来の目的以外の用に使用しない。
  4. 乙は第○条の入居者に前各項に定める事項を厳守させる。
室内に手を加えたいと考えている人は、まず家主に相談してみましょう。 簡単に回復できるようなケースなら承諾される事も多いのですが、 その際には、原状に復するための費用の負担についても話し合っておくほうがよいでしょう。 また、契約以外の同居人を置くのは論外ですが、友人などが何日か滞在する場合は、 ひとこと断りを入れておいたほうがよいでしょう。よく問題となるのがペットの飼育。 ダメとわかっていながら、猫を飼い、家主に知れて退去を申し渡された人も少なくありません。 どうしても あきらめきれないときは事前に家主に頼み込んでみましょう。それでもダメな場合は、 他を探した方がよいでしょう。
第○条(解除)
乙が次の各号のいづれかに該当したときは、甲はこの契約を解除することができる。
  • 賃料・共益費または電気、ガス、水道等の諸料金を2ヶ月分以上滞納したとき。
  • 目的物件の全部、または一部を転貸し、または、その賃借権を譲渡したとき。 目的物件を表記の目的以外の使用目的に供したり、表記の入居者以外のものを入居させたとき。
  • 甲の事前の書面による承諾を受けないで目的物件の原状を変更したとき。
  • 善良な管理者の注意義務に違反して目的物件、共用部分を滅失、または破損したとき。
  • 別項の注意義務に違反したとき。
  • 甲に対し、敷金・保証金・を賃料、その他の乙の債務に充当することを主張したとき。
  • その他、賃貸借の信頼関係を破綻させる行為をしたとき。
以上の内容は、必ず守るべきことですのでやむを得ない事情がある場合は家主に説明し信頼を失わないようにすることが大切です。
第○条(明渡し)
  1. 乙は、この契約が終了したときは、遅滞なく目的物件を乙の費用で賃借時の原状に復し、甲に明渡す。
  2. 乙は甲に対し、前項の明渡しに際して、目的物件の鍵全部を返還し、明渡し当日迄の諸料金の支払を完了した上、 その領収書を提示する。乙 がこの返還及び提示をしないときは、甲は敷金の返還を留保する。
  3. 乙の明渡しが遅滞したときは、乙は遅滞期間中の賃料・共益費の1.5倍相当の明渡し遅滞損害金を支払う。
  4. 乙の明渡し遅滞により甲が前項の他に損害を受けたときは、乙はその損害をも併せて賠償する。
部屋を返すときは原状回復が原則です。しかし、数年利用した部屋が元通りになることは考えられず、 多少の修復が必要になってきます。その費用は敷金から引かれるのが一般的ですが、 さらに敷金以上に補修費がかかってしまった場合は不足分を請求されることもあります。 この退出時の補修費については、トラブルとなるケースが多いので、内容をよく確認しておきましょう。
第○条(契約期間)
表記の契約期間満了の1ヶ月前までに甲、乙いづれからも書面による異議申出のない場合は更に( )年間更新されるものとし、 以後も同様とする。
第○条(解約)
  1. 乙がこの契約を解約するときは、おそくとも( )ヶ月前の予告を以って、その旨を書面により甲に申し入れる。
  2. 前項の申し入れの撤回、取り消しはできない。
  3. 乙の解約申し入れが第1項の予告期間に不足するときは、乙は不足期間に相当の賃料・共益費を支払う。
  4. 甲がこの契約を解除するときは、6ヶ月以前の予告を以って、その旨を書面により、乙に申し入れる。

更新料の支払が契約に定められる場合は、更新料の月数の確認は必ずしておきましょう。 家賃の値上げ幅の確認も同様。意外に大きな額になるので、入居した時点から計画的に用意しておくとよいでしょう。 また誰からどのような形で更新手続きの連絡がくるのかも聞いておきましょ う。 更新は不動産会社とのやり取りではないので、仲介手数料は不要です。これを要求する不動産会社は要注意。 また、解約の申し入れはいつでも自由ですが、、申し入れの撤回・取り消しはできないので気を付けましょう。

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